주택담보대출 신청시 알아야하는 용어정리 및 대출상환방식 확인하기(LTV, DTI, DSR)

우리가 집을 살때 가장 필요한 것들 중에 하나는 바로 주택담보대출입니다. 청년주택담보대출, 신생아특례대출, 주택담보대출 등등 대출을 받을 때 주택담보대출의 한도를 규제하게 되는데 여기서 표기되는 것이 바로 LTV, DTI, DSR 입니다. 어려운 용어를 정리해보겠습니다. 그리고 주택담보대출의 상황방식에 대해서도 간단히 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

주택담보대출

 

각자 본인의 이름으로 된 집을 하나씩 가지기 위해서 열심히 일하고 저축하고 하지만 현실적으로 어렵습니다. 그래서 주택답보대출을 이용해서 내 집 마련을 현실로 만들 수 있습니다. 하지만 주택담보대출의 한도를 규제하는 3가지가 있습니다.

바로 LTV(담보대출비율), DSR(총부채원리금상환비율), DTI(총부채상환비율) 입니다. 익숙하지만 생소한 단어이기에 알아보도록 하겠습니다.

 

LTV(담보대출비율)이란?

LTV는 (Loan-To-Value)의 약자이며 대출금액과 담보물의 가치를 비교한 비율입니다.

담보물 대비 빌려주는 금액을 비교하여 자산상태를 평가하게 되는데 특히 주택을 담보로 돈을 빌리게 되면 주택의 가치 대비 최대 대출 가능금액을 나타내는 비율입니다. 

• 예를 들어, LTV 70%이고 주택의 가격이 5억으로 측정되면 대출은 최대 3억 5천만 원까지 받을 수 있습니다.
• LTV 는 40~ 70% 로 제한합니다.

주택담보가치는 KB부동산시세, 감정가액, 국세청 기준시가 등 공신력 있는 평가 자료를 사용하여 결정됩니다.

 

 

 

DTI(총부채 상환비율)이란?

DTI는 (Debt-To-Income)의 약자이며 대출을 받은 사람이 1년동안 갚아야하는 모든 종류의 채무원리금을 연소득으로 나누어 놓은 값입니다. 소득 대비해서 주택담보대출의 연간 원금 및 이자 상환금액과 기타 대출의 연간 이자 상환금액의 비율을 말하고 있습니다.

• 예를 들어, DTI 60% 이며 연간 소득이 5천만 원이라면, 연간 상환금액이 3천만 원 넘게 대출을 받을 수 없습니다.
• DTI 는 40~70% 로 제한합니다.

 

DSR(총부채 원리금 상환비율)이란?

DSR은 (Debt-Service-Ratio)의 약자이며 대출 받은 사람의 총 소득 대비해서 연간 대출 원리금 상환금액을 비교하여 대출 받은 사람의 상환 능력을 평가합니다.

DSR은 총소득 대비 모든 대출 - 주택담보대출, 전세자금대출, 신용대출, 마이너스 통장, 학자금대출 할부금 등등 -의 원금과 이자 비용을 비교한 결과로 나타냅니다.

대출 받은 사람이 현재의 벌어들이는 소득을 기준으로 대출을 잘 갚아나갈 수 있는지 확인합니다.

• 예를들어, DSR이 40%이며 연간소득이 5천만 원이라면 대출을 받으려는 사람은 주택담보대출을 포함한 신용대출 등의 모든 부채의 원금과 이자 상환금액이 연간 2천만 원을 넘을 수 없게 됩니다.
• 연간 대출상환금액에서 제외대는 대출 : 서민금융상품, 3백만 원 이하 소액신용대출, 전세자금대출, 이주비 및 중도금 대출 등등이 있습니다.

 

 

주택담보대출 상환방식

 

주택담보대출의 대출금액이 어느정도 정해졌다면 이제는 어떠한 방법으로 상환해야하는지 결정해야합니다. 대출상환방식에는 3가지가 있습니다. 원리금균등상환방식, 원금균등상환방식, 만기일시상환방식 이렇게 3가지가 존재하고 있습니다. 상환방식에 따라서 장점과 단점이 있는데 확인해보겠습니다.

 

원리금 균등 상환방식

원리금 균등 상환방식이란 대출받은 금액의 원금과 이자를 더한 금액을 매월 균등하게 상환하게 되는것을 의미합니다.

• 예를 들어, 대출상환기간이 10년이고 금액을 1억원 대출을 받았으며 연이율이 5%로 받았다면 원금과 이자를 합하여 매월 약 106만 원의 금액을 상환해야합니다.

상환금액이 일정하여 예산을 관리하기에는 용이하지만 초기에 이자의대한 부담이 커서 상환금액이 상대적으로 높을 수 있다는것입니다.

 

원금 균등 상환방식

원금 균등 상환방식이란 대출받은 금액의 원금을 일정하게 나누어 상환하게되는 방식을 의미합니다. 

• 예를 들어, 대출상환기간이 10년이고 대출금액을 1억원을 받았으며 연이율이 5%라면 대출을 상환하는 초기부터 1억원의 금액을 10년(120개월)으로 나누어 놓은 금액인 약83만 원이 매월 상환금액이며 원금에 대한 이자를 갚게됩니다.

상환 초기 이자는 원금이 많은 만큼 많았다가 남은 원금이 줄어들수록 조금씩 줄어들게 됩니다.

 

만기 일시 상환방식

만기 일시 상환방식이란 대출을 받은 이후 대출받은 기간동안에는 원금이 아닌 이자만 납입하여 대출받은 금액을 활용하고 있다가 대출 만기일이 다가오면 원금 전액을 한번에 갚게되는 방식입니다. 

• 예를 들어, 대출금액을 1억원을 받고 금리 5%로 대출받게 된다면 10년 뒤 만기날에 한번에 원금 1억 원을 갚아야하며 이자는 매월 42만 원의 금액을 납부해야합니다.

대출금액을 만기날짜 전까지는 원금을 갚지 않아도 되기에 매월 상환하는 금액에 대한 부담이 적습니다.

하지만 만기날짜가 다가오면 한번에 원금을 다 갚아야하기에 원금에 대한 부담이 있을 수 있습니다. 한번에 목돈이 필요하기 때문입니다. 대출기간 동안 이자에 대한 부담이 있으며 이자 부담이 다른 상환방식 대비 크다는 단점도 있습니다.

 

주택담보대출을 이용한다면 내 집마련의 꿈은 정말 허황된 꿈이 아니라 현실이 될 수 있습니다. 하지만 장기간에 걸쳐서 상환해야하기에 대출을 받기 전에 미리미리 많은 정보를 알아보는 것이 좋습니다. 현재 내상황과 대출의 목적을 잘 정하고 대출한도 찾아 본 이후 본인에게 맞는 상환방식을 찾는 것이 중요합니다.